Mise de fonds au Canada : 7 étapes pour épargner

Économiser pour acheter une propriété peut donner l’impression de viser une cible qui bouge constamment.

Le prix des propriétés change. Les taux hypothécaires influencent votre capacité d’emprunt. Les frais de clôture varient selon la province, la municipalité et le type de propriété. Pendant ce temps, les conseils comme « achetez moins de cafés » expliquent mal comment accumuler plusieurs dizaines de milliers de dollars.

Un plan réaliste pour constituer une mise de fonds au Canada commence par trois questions :

Quel prix d’achat pourriez-vous réellement vous permettre?
Combien d’argent devrez-vous avoir avant la transaction?
Quels comptes et quelle stratégie d’épargne conviennent à votre échéancier?

Ce guide vous aidera à répondre à ces questions sans confondre la mise de fonds minimale avec le coût total de votre projet.

Quelle mise de fonds faut-il au Canada?

La mise de fonds minimale dépend du prix d’achat de la propriété.

Prix d’achat	Mise de fonds minimale
500 000 $ ou moins	5 % du prix d’achat
Plus de 500 000 $, mais moins de 1,5 million de dollars	5 % de la première tranche de 500 000 $, plus 10 % de la portion qui dépasse 500 000 $
1,5 million de dollars ou plus	20 % du prix d’achat

Il s’agit des minimums fédéraux présentés par l’Agence de la consommation en matière financière du Canada.

Un prêteur peut toutefois exiger davantage selon la propriété, vos revenus, votre dossier de crédit ou la provenance de votre mise de fonds.

Exemples de mises de fonds minimales

Pour une propriété de 500 000 $ :

5 % de 500 000 $ = 25 000 $

Pour une propriété de 700 000 $ :

5 % de la première tranche de 500 000 $ = 25 000 $
10 % des 200 000 $ restants = 20 000 $
Mise de fonds minimale = 45 000 $

Pour une propriété de 1 million de dollars :

5 % de la première tranche de 500 000 $ = 25 000 $
10 % des 500 000 $ restants = 50 000 $
Mise de fonds minimale = 75 000 $

Pour une propriété de 1,5 million de dollars :

20 % de 1,5 million de dollars = 300 000 $

En décembre 2024, le gouvernement fédéral a fait passer de 1 million à 1,5 million de dollars le plafond applicable aux prêts hypothécaires assurés. Les acheteurs admissibles peuvent donc acheter une propriété de moins de 1,5 million de dollars avec une mise de fonds inférieure à 20 %.

La mise de fonds minimale n’est pas votre objectif complet

Si une propriété exige une mise de fonds minimale de 45 000 $, économiser exactement 45 000 $ ne suffira probablement pas.

Vous pourriez également devoir payer :

les droits de mutation immobilière, parfois appelés « taxe de bienvenue » au Québec;
les frais juridiques ou de notaire;
l’inspection de la propriété;
l’assurance titres;
une évaluation de la propriété;
les ajustements de taxes foncières et de services publics;
la taxe provinciale applicable à la prime d’assurance prêt hypothécaire;
les frais de déménagement;
certaines réparations ou dépenses immédiates;
une réserve d’urgence après l’achat.

L’Agence de la consommation en matière financière du Canada recommande de prévoir entre 1,5 % et 4 % du prix d’achat pour les frais de clôture.

Pour une propriété de 700 000 $, cette estimation représente entre 10 500 $ et 28 000 $, en plus de la mise de fonds.

Certains premiers acheteurs peuvent profiter de crédits ou de remboursements qui réduisent une partie de ces dépenses. Il est cependant plus prudent de confirmer votre admissibilité avant de soustraire ces montants de votre objectif.

Que se passe-t-il si votre mise de fonds est inférieure à 20 %?

Lorsque la mise de fonds est inférieure à 20 %, vous devez généralement obtenir une assurance prêt hypothécaire.

Cette assurance protège le prêteur si vous ne pouvez plus effectuer vos paiements. Elle ne vous protège pas comme emprunteur.

La prime dépend du pourcentage du prix de la propriété que vous empruntez. Selon le barème actuel de la SCHL, un prêt représentant plus de 90 % et jusqu’à 95 % de la valeur de la propriété entraîne normalement une prime de 4 % du montant du prêt.

Supposons que vous achetez une propriété de 500 000 $ avec une mise de fonds de 5 % :

Prix d’achat : 500 000 $
Mise de fonds : 25 000 $
Prêt hypothécaire avant la prime : 475 000 $
Prime de la SCHL à 4 % : 19 000 $
Prêt après l’ajout de la prime : 494 000 $

La prime peut généralement être ajoutée au prêt hypothécaire. Vous n’avez donc pas nécessairement à verser les 19 000 $ comptant lors de la transaction.

Elle augmente toutefois le montant emprunté et les intérêts payés au fil du temps.

Certaines provinces appliquent également une taxe de vente à cette prime. Cette taxe ne peut habituellement pas être ajoutée au prêt et doit être payée séparément.

Faut-il viser une mise de fonds de 5 %, de 10 % ou de 20 %?

Une mise de fonds de 20 % permet généralement d’éviter l’assurance prêt hypothécaire. Elle réduit aussi le montant emprunté, les paiements et les intérêts.

Attendre d’avoir accumulé 20 % n’est toutefois pas automatiquement la meilleure décision pour chaque acheteur.

Pendant les années supplémentaires nécessaires pour épargner :

le prix des propriétés peut augmenter ou diminuer;
les taux hypothécaires peuvent changer;
vous continuez à payer votre loyer et vos autres dépenses;
votre revenu ou vos besoins peuvent évoluer;
votre projet peut devenir plus ou moins urgent.

Une petite mise de fonds peut permettre d’acheter plus tôt, mais elle entraîne un prêt plus élevé et moins d’équité dès le départ. Une mise de fonds plus importante réduit l’emprunt, mais peut demander plusieurs années d’épargne supplémentaires.

Comparez plusieurs scénarios plutôt que de supposer que le minimum ou 20 % constitue toujours le meilleur choix.

Étape 1 : déterminer un prix d’achat abordable

Ne construisez pas votre plan autour du montant maximal qu’un prêteur serait disposé à vous accorder.

L’approbation hypothécaire représente une décision de crédit. Elle ne tient pas nécessairement compte de l’importance que vous accordez aux voyages, à l’épargne-retraite, aux enfants, à votre flexibilité professionnelle ou à vos autres projets.

Selon l’Agence de la consommation en matière financière du Canada, les lignes directrices générales de la SCHL suggèrent que :

les frais mensuels liés au logement ne dépassent pas environ 39 % de votre revenu mensuel brut;
l’ensemble de vos dettes mensuelles ne dépasse pas environ 44 % de votre revenu mensuel brut.

Ces pourcentages servent à évaluer l’admissibilité. Ils ne garantissent pas que les paiements seront confortables dans votre budget.

Avant de choisir une fourchette de prix, estimez le coût mensuel complet de la propriété :

le paiement hypothécaire;
les taxes municipales et scolaires;
le chauffage et les services publics;
l’assurance habitation;
les frais de copropriété, s’il y a lieu;
l’entretien régulier;
les réparations;
les changements liés au transport.

Prévoyez également une marge pour une hausse des paiements lors du renouvellement de l’hypothèque.

Étape 2 : calculer votre objectif d’épargne complet

Vous pouvez utiliser cette formule :

Mise de fonds + frais de clôture estimés + frais de déménagement + réserve après l’achat − épargne actuelle = montant restant à accumuler

Supposons que vous envisagez une propriété de 600 000 $.

La mise de fonds minimale serait :

5 % de la première tranche de 500 000 $ : 25 000 $
10 % des 100 000 $ restants : 10 000 $
Mise de fonds minimale totale : 35 000 $

Supposons ensuite que vous prévoyez 15 000 $ pour les frais de clôture et de déménagement, ainsi qu’une réserve d’urgence de 10 000 $.

Votre objectif devient :

35 000 $ + 15 000 $ + 10 000 $ = 60 000 $

Si vous avez déjà accumulé 12 000 $, il vous reste 48 000 $ à épargner.

Sur quatre ans, sans tenir compte des intérêts ou des rendements :

48 000 $ ÷ 48 mois = 1 000 $ par mois

Ce calcul transforme un objectif vague en un montant précis. Si l’épargne mensuelle nécessaire est irréaliste, vous pouvez modifier le prix visé, l’échéancier, la mise de fonds ou une autre partie du projet.

Étape 3 : envisager d’ouvrir un CELIAPP rapidement

Pour un premier acheteur admissible, le compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété mérite généralement d’être examiné en priorité.

Le CELIAPP combine deux avantages fiscaux :

les cotisations admissibles sont généralement déductibles de votre revenu imposable;
les retraits admissibles pour acheter une première propriété sont libres d’impôt et n’ont pas à être remboursés.

Vos droits de participation commencent seulement lorsque vous ouvrez votre premier CELIAPP. Il peut donc être utile d’en ouvrir un avec une petite cotisation même si vous ne pouvez pas encore y verser le maximum.

Selon les règles actuelles du CELIAPP :

vous obtenez 8 000 $ de droits l’année d’ouverture du premier CELIAPP;
vous pouvez obtenir jusqu’à 8 000 $ de nouveaux droits au cours des années suivantes;
le plafond habituel à vie est de 40 000 $;
jusqu’à 8 000 $ de droits inutilisés peuvent généralement être reportés à l’année suivante.

Par exemple, si vous ouvrez un CELIAPP et y cotisez 3 000 $ la première année, vous pourriez disposer de 13 000 $ de droits l’année suivante : 8 000 $ de nouveaux droits et 5 000 $ reportés.

Un retrait admissible peut comprendre le rendement généré dans le compte. Le montant retiré peut donc dépasser le total de vos cotisations.

Si deux personnes achètent une propriété ensemble et que les deux sont admissibles, chacune peut utiliser son propre CELIAPP.

Pour approfondir le fonctionnement du compte, consultez le guide CELIAPP expliqué.

Que se passe-t-il si vous n’achetez pas de propriété?

Sous réserve des règles applicables, les sommes inutilisées d’un CELIAPP peuvent généralement être transférées directement dans un REER ou un FERR sans conséquence fiscale immédiate et sans utiliser vos droits de cotisation REER habituels.

Le CELIAPP ne peut toutefois pas rester ouvert indéfiniment. Sa période de participation maximale prend généralement fin à la première des échéances applicables, notamment :

le quinzième anniversaire de l’ouverture de votre premier CELIAPP;
l’année où vous atteignez 71 ans;
l’année suivant votre premier retrait admissible.

Comme les définitions d’admissibilité et les conditions de retrait comportent plusieurs détails, vérifiez votre situation dans les directives de l’ARC sur le CELIAPP.

Étape 4 : déterminer si le RAP vous convient

Le Régime d’accession à la propriété permet à une personne admissible de retirer jusqu’à 60 000 $ de ses REER pour acheter ou construire une habitation admissible.

Un couple pourrait donc retirer jusqu’à 120 000 $ si les deux partenaires sont admissibles et possèdent suffisamment d’argent dans leurs REER respectifs.

Vous pouvez utiliser le Régime d’accession à la propriété et effectuer un retrait admissible du CELIAPP pour la même propriété, à condition de respecter les exigences des deux programmes.

Contrairement à un retrait admissible du CELIAPP, un retrait dans le cadre du RAP doit généralement être remboursé au REER sur une période de 15 ans.

Si vous ne versez pas le remboursement minimal exigé, la portion manquante est normalement ajoutée à votre revenu imposable.

En 2026, une mesure temporaire s’applique aux personnes qui font leur premier retrait du RAP entre 2026 et 2028. Le début de la période de remboursement de 15 ans est reporté à la cinquième année suivant l’année du retrait.

Par exemple, une personne qui effectue son premier retrait en 2026 commencera ses remboursements en 2031.

Cette mesure dépend de dates précises et peut évoluer. Vérifiez toujours votre calendrier de remboursement avant d’effectuer un retrait.

Une cotisation REER ne représente pas automatiquement de l’argent gratuit

Une cotisation REER peut produire une déduction fiscale. Cependant, le RAP doit s’intégrer à votre stratégie fiscale et à votre plan de retraite.

Examinez notamment :

votre taux d’imposition actuel;
votre taux d’imposition futur anticipé;
l’épargne déjà détenue dans vos REER;
le rendement auquel vous renoncez en retirant l’argent;
votre capacité à effectuer les remboursements futurs;
la période minimale pendant laquelle certaines cotisations doivent rester dans le REER avant un retrait admissible.

Évitez d’emprunter simplement pour effectuer une importante cotisation REER et obtenir un remboursement d’impôt sans comprendre les conséquences de la dette, du retrait et du calendrier applicable.

Étape 5 : utiliser le CELI pour conserver de la flexibilité

Les cotisations à un CELI ne donnent pas droit à une déduction fiscale. Cependant, les rendements admissibles et les retraits sont généralement libres d’impôt.

Le CELI peut compléter le CELIAPP parce que :

les retraits n’ont pas à être remboursés;
l’argent peut servir à un autre objectif si votre projet change;
les sommes retirées sont généralement ajoutées à vos droits de cotisation l’année civile suivante;
il peut recevoir l’épargne qui dépasse vos droits CELIAPP.

Vérifiez vos droits de cotisation avant de verser de l’argent. Une cotisation excédentaire peut entraîner une pénalité fiscale.

Pour un premier acheteur admissible, le CELIAPP offrira souvent le traitement fiscal le plus avantageux. Le CELI peut toutefois être plus flexible si votre échéancier ou votre projet demeure incertain.

Étape 6 : adapter le risque à votre échéancier

Une mise de fonds ne ressemble pas à une épargne-retraite. Vous pourriez avoir besoin de la totalité de l’argent à une date précise.

Si vous comptez acheter au cours des prochaines années, protéger votre capital devient généralement plus important que rechercher le rendement maximal.

Les options peuvent comprendre :

un compte d’épargne à intérêt élevé;
un compte d’épargne CELIAPP ou CELI;
un certificat de placement garanti rachetable;
des CPG dont les échéances correspondent à la date prévue de l’achat;
une échelle de CPG à court terme.

La protection des dépôts varie selon l’institution, le produit et la façon dont les comptes sont structurés. Vérifiez si vos dépôts sont admissibles à la protection de la SADC ou d’un régime provincial.

Les actions et les FNB d’actions peuvent perdre une part importante de leur valeur à court terme. Les FNB d’obligations peuvent également reculer lorsque les taux d’intérêt changent.

Un placement peut être diversifié tout en étant mal adapté à une somme dont vous aurez bientôt besoin.

Une structure générale pourrait être :

Achat prévu dans un à trois ans : privilégier la stabilité et l’accessibilité.
Achat prévu dans trois à cinq ans : conserver la majorité ou la totalité du montant nécessaire dans des placements prudents, surtout si la date est ferme.
Achat prévu dans plus de cinq ans : un certain risque peut être acceptable si votre échéancier et votre projet sont flexibles.

À mesure que la date d’achat approche, transférez progressivement le montant que vous ne pouvez pas vous permettre de perdre vers des options plus stables.

Étape 7 : automatiser une méthode d’épargne réaliste

Une fois le montant mensuel nécessaire déterminé, automatisez le transfert après chaque paie.

Vous pourriez, par exemple :

transférer un montant fixe vers votre CELIAPP;
diriger le reste vers votre CELI ou votre compte d’épargne;
consacrer une partie de vos remboursements d’impôt ou de vos primes à l’objectif;
revoir vos progrès tous les trois mois.

Une routine de paie simple facilite cette démarche en transférant l’argent avant qu’il ne soit absorbé par les dépenses courantes.

Vous pouvez également diviser votre objectif en plusieurs étapes :

constituer un premier fonds d’urgence;
effectuer une première cotisation au CELIAPP;
atteindre la mise de fonds minimale;
constituer la réserve pour les frais de clôture;
compléter la réserve d’urgence pour l’après-achat;
augmenter la mise de fonds si cette option améliore votre plan.

Ces étapes rendent l’objectif plus facile à suivre sans masquer le coût total du projet.

Faut-il épargner pour une propriété lorsqu’on a des dettes?

La réponse dépend surtout du type de dette et de son taux d’intérêt.

Une dette de carte de crédit à taux élevé peut augmenter plus rapidement que votre épargne placée dans des produits prudents. Elle réduit également vos liquidités et peut diminuer le montant de l’hypothèque auquel vous êtes admissible.

Un prêt étudiant à faible taux présente une décision différente. Il peut être possible de respecter les paiements tout en épargnant pour votre propriété, même si le paiement mensuel fait partie de votre endettement total.

Comparez :

le taux d’intérêt;
le paiement mensuel obligatoire;
l’effet sur votre admissibilité hypothécaire;
votre fonds d’urgence;
toute cotisation de contrepartie offerte par votre employeur;
vos droits CELIAPP;
votre échéancier d’achat.

Évitez d’utiliser toutes vos liquidités pour rembourser une dette à faible taux si cela vous laisse sans aucune réserve en cas d’imprévu.

Ne consacrez pas chaque dollar à la transaction

Devenir propriétaire sans conserver la moindre réserve crée une situation fragile.

Un problème de plomberie, un électroménager défectueux ou une réparation de chauffage ne vous laissera pas nécessairement le temps de reconstituer votre épargne. Les propriétaires de copropriétés peuvent également faire face à une cotisation spéciale.

Votre réserve d’urgence doit être distincte de votre mise de fonds et des frais de clôture prévus.

Le montant nécessaire dépend de la propriété, de la stabilité de vos revenus, de votre couverture d’assurance et de vos autres ressources.

Si le versement de la mise de fonds minimale vous laisse sans argent pour conclure la transaction ou faire face à une urgence, vous n’avez probablement pas encore atteint votre véritable objectif.

Pour établir cette réserve, consultez le guide sur la façon de constituer un fonds d’urgence au Canada.

Erreurs courantes à éviter

Épargner uniquement la mise de fonds minimale

La mise de fonds ne représente qu’une partie de l’argent nécessaire. Les frais de clôture, le déménagement et les premières dépenses liées à la propriété doivent être financés séparément.

Prendre trop de risque avec l’argent

Une baisse des marchés peu avant la transaction peut vous obliger à reporter l’achat, à réduire votre mise de fonds ou à vendre des placements à perte.

Attendre avant d’ouvrir un CELIAPP

Les droits de participation au CELIAPP commencent seulement après l’ouverture du premier compte. Attendre peut réduire les droits que vous aurez accumulés au moment d’acheter.

Considérer le remboursement d’impôt comme un profit garanti

Une déduction peut réduire l’impôt à payer, mais son effet dépend de votre revenu et de votre situation fiscale. Un remboursement représente également de l’impôt déjà payé ou retenu. Ce n’est pas un rendement distinct sur votre placement.

Utiliser l’approbation maximale comme budget d’achat

Le maximum offert par un prêteur peut laisser trop peu de place pour l’entretien, la retraite, les enfants, les voyages ou une hausse des paiements au renouvellement.

Oublier les remboursements du RAP

Le RAP facilite l’achat, mais crée des remboursements futurs au REER. Intégrez-les à votre budget après l’acquisition de la propriété.

Vider entièrement le fonds d’urgence

Utiliser toutes vos économies peut accélérer la transaction, mais vous laisse vulnérable immédiatement après avoir accepté une importante obligation financière.

Un plan simple pour votre mise de fonds

Voici un ordre possible :

Estimez un prix d’achat compatible avec votre budget mensuel complet.
Calculez la mise de fonds minimale.
Ajoutez de 1,5 % à 4 % pour obtenir une première estimation des frais de clôture.
Ajoutez les frais de déménagement et une réserve après l’achat.
Soustrayez l’épargne déjà accumulée.
Divisez le montant restant par le nombre de mois avant la date d’achat visée.
Ouvrez et cotisez à un CELIAPP si vous êtes admissible.
Utilisez un CELI ou un compte d’épargne approprié pour obtenir davantage de flexibilité.
Évaluez le RAP dans le contexte de votre retraite et de votre situation fiscale.
Réduisez le risque de vos placements à mesure que l’achat approche.
Révisez le plan lorsque les prix, vos revenus, les taux ou votre échéancier changent.

Questions fréquentes

Combien de temps faut-il pour économiser une mise de fonds?

Divisez le montant qu’il vous reste à accumuler par votre capacité d’épargne mensuelle.

S’il vous manque 48 000 $ et que vous pouvez épargner 1 000 $ par mois, l’estimation simple est de quatre ans. Les intérêts, les rendements, les économies d’impôt et les changements de cotisation peuvent modifier le résultat.

Peut-on utiliser le CELIAPP et le RAP ensemble?

Oui. Vous pouvez effectuer un retrait admissible du CELIAPP et un retrait dans le cadre du RAP pour la même habitation si vous respectez les conditions des deux programmes.

Le retrait du CELIAPP n’a pas à être remboursé. Le retrait du RAP doit généralement l’être.

La mise de fonds peut-elle provenir d’un don?

Certains prêteurs acceptent une mise de fonds offerte en cadeau, souvent par un membre de la famille immédiate. Des documents et des conditions peuvent s’appliquer.

Confirmez les exigences avec votre prêteur ou votre professionnel hypothécaire avant de compter sur cette somme.

Une mise de fonds de 20 % est-elle toujours préférable?

Elle permet normalement d’éviter l’assurance prêt hypothécaire et réduit le montant emprunté. Toutefois, accumuler 20 % peut retarder considérablement l’achat et ne représente pas nécessairement la meilleure utilisation de toutes vos liquidités.

Comparez le coût de l’assurance, le montant du prêt, votre échéancier et l’argent qui vous restera après la transaction.

Où conserver l’argent de la mise de fonds?

Le choix dépend principalement de la date à laquelle vous prévoyez acheter.

L’argent nécessaire dans quelques années convient généralement mieux à des options stables et accessibles, comme un compte d’épargne protégé ou des CPG dont les échéances sont appropriées.

Un échéancier plus long et flexible peut permettre de prendre un certain risque.

Peut-on retirer tout l’argent d’un CELIAPP pour acheter une propriété?

Si vous respectez toutes les conditions du retrait admissible, vous pouvez généralement retirer les sommes de vos CELIAPP sans payer d’impôt.

Le retrait n’est pas limité au plafond de cotisation à vie de 40 000 $, puisqu’il peut également comprendre le rendement accumulé dans le compte.

Ce qu’il faut retenir

Économiser pour une mise de fonds au Canada ne consiste pas simplement à atteindre 5 % ou 20 % du prix d’achat.

Votre véritable objectif comprend la mise de fonds, les frais de clôture, le déménagement et suffisamment d’argent pour conserver une certaine stabilité après avoir reçu les clés.

Commencez par choisir un prix d’achat abordable. Ouvrez un CELIAPP rapidement si vous êtes admissible. Utilisez le CELI et le RAP lorsqu’ils conviennent à votre situation et protégez l’argent dont vous aurez besoin prochainement contre un risque de marché inutile.

L’achat d’une propriété devrait soutenir votre vie financière. Il ne devrait pas exiger chaque dollar que vous possédez simplement pour conclure la transaction.

Cet article présente de l’information générale à des fins éducatives. Il ne constitue pas un conseil financier, hypothécaire, fiscal ou juridique personnalisé. Les critères d’admissibilité et les programmes gouvernementaux peuvent changer. Vérifiez les règles actuelles auprès de l’ARC, de l’Agence de la consommation en matière financière du Canada, de votre prêteur et des autorités provinciales compétentes avant d’agir.

Comment économiser pour une mise de fonds au Canada