Petite précision avant de commencer : cet article présente de l’information générale sur le renouvellement hypothécaire au Canada. Ce n’est pas un conseil financier ou hypothécaire personnalisé.
Votre offre de renouvellement arrive avec un nouveau taux d’intérêt et un montant de versement. Vous pourriez la signer, la retourner et passer à autre chose.
Avant de le faire, prenez un moment pour vérifier si cette hypothèque convient encore à votre vie.
Votre revenu a peut-être changé depuis la signature du dernier contrat. Vous envisagez peut-être un déménagement, la retraite ou des remboursements supplémentaires. Et un versement qui semblait raisonnable il y a quelques années peut maintenant peser davantage dans votre budget.
Pour bien comparer les offres de renouvellement hypothécaire, il faut regarder plus loin que le taux annoncé. Considérez ce que vous paierez, le solde qui restera à rembourser et la souplesse dont vous aurez besoin.
Commencez quelques mois avant le renouvellement
L’Agence de la consommation en matière financière du Canada recommande de magasiner quelques mois avant la fin du terme. Un prêteur sous réglementation fédérale doit fournir l’avis de renouvellement au moins 21 jours avant cette échéance. Vous pouvez commencer vos recherches bien avant de le recevoir. Conseils de l’ACFC sur le renouvellement
Rassemblez d’abord :
- Votre contrat hypothécaire actuel et la date du renouvellement.
- Le solde prévu à cette date.
- La période d’amortissement contractuelle restante.
- Votre versement actuel et votre budget.
- Les preuves de revenu qu’un autre prêteur pourrait demander.
- Le certificat d’assurance prêt hypothécaire, s’il y a lieu, et les renseignements sur les autres prêts garantis par votre propriété.
Conservez ces documents ensemble. Les offres seront plus faciles à comparer si chaque prêteur utilise les mêmes données de départ.
Notez aussi vos priorités. Voulez-vous surtout garder des versements abordables? Prévoyez-vous déménager? Souhaitez-vous rembourser le prêt plus rapidement?
Ces réponses devraient orienter votre comparaison avant même de négocier le taux.
Comprenez ce qui change au renouvellement
Deux termes hypothécaires sont faciles à confondre.
Le terme correspond à la période pendant laquelle votre contrat actuel est en vigueur. L’amortissement représente le temps estimé pour rembourser le prêt. Vous pourriez choisir un terme de cinq ans alors qu’il vous reste 20 ans d’amortissement. Explications de l’ACFC sur le terme et l’amortissement
Cette distinction compte lorsque vous comparez les versements.
Un versement inférieur peut venir d’un meilleur taux. Il peut aussi venir d’un remboursement étalé sur une plus longue période. Prolonger l’amortissement peut alléger le budget mensuel tout en augmentant les intérêts totaux.
Demandez d’abord des offres basées sur le même solde, la même fréquence de versements et le même amortissement restant. Si vous voulez explorer un autre calendrier de remboursement, comparez-le séparément.
Vous éviterez ainsi de confondre une baisse du versement avec une réduction du coût total.
Révisez votre budget avant de choisir une offre
L’approbation du prêteur répond à une question : accepte-t-il de vous prêter?
Votre budget en soulève une autre : pouvez-vous faire les versements tout en maintenant vos autres priorités financières?
Examinez le nouveau versement avec les taxes foncières, les assurances, les services publics, l’entretien, les autres dettes et l’épargne régulière. Incluez les dépenses irrégulières plutôt que de supposer que chaque mois sera peu coûteux.
Si le versement augmentait de 200 $ par mois, par exemple, déterminez d’où viendrait cette somme. Réduiriez-vous certaines dépenses? Vos cotisations d’épargne? Faudrait-il revoir une partie plus importante de votre budget?
Il s’agit d’un exercice de planification, pas d’une prévision de votre taux au renouvellement.
Évitez aussi d’engager toutes vos liquidités dans un remboursement hypothécaire avant de décider combien garder pour les imprévus. Notre guide du fonds d’urgence peut vous aider à évaluer cette réserve.
Si le versement proposé dépasse déjà vos moyens, communiquez rapidement avec votre prêteur pour discuter de votre situation.
Renouveler, changer de prêteur et refinancer : trois décisions différentes
Renouveler auprès de votre prêteur actuel
Vous convenez d’un nouveau terme pour le prêt restant.
Considérez l’offre comme le début d’une discussion. Demandez ce que le prêteur peut améliorer et quelles conditions accompagnent ses autres produits.
La simplicité a une valeur. Une offre concurrente écrite vous aidera toutefois à déterminer ce que cette simplicité vous coûte.
Changer de prêteur
Vous transférez l’emprunt existant à un nouveau prêteur, qui doit approuver votre demande.
Faites préciser le coût net après tout remboursement de frais. Si votre prêt est assuré, fournissez le numéro du certificat. Avec une hypothèque subsidiaire, d’autres prêts garantis peuvent aussi devoir être remboursés ou transférés. Conseils de l’ACFC sur le changement de prêteur
L’hypothèque subsidiaire correspond à une façon d’enregistrer la garantie sur votre propriété. Si vous ignorez comment la vôtre est enregistrée, demandez des explications à votre prêteur, à votre avocat ou à votre notaire.
Refinancer votre hypothèque
Le refinancement modifie le financement, par exemple en augmentant le prêt pour accéder à une partie de la valeur nette de votre propriété.
Ne présumez pas que les critères d’un simple renouvellement ou transfert s’appliquent aussi au refinancement.
Pour un refinancement auprès d’une banque, l’ACFC décrit un test utilisant le plus élevé de 5,25 % ou du taux négocié majoré de deux points de pourcentage. Ce taux sert à évaluer votre capacité de paiement. Ce n’est pas nécessairement le taux facturé sur votre prêt. Critères de qualification selon l’ACFC
Faut-il refaire le test de résistance en changeant de prêteur?
Pour certains prêts non assurés, le Bureau du surintendant des institutions financières, ou BSIF, ne prescrit plus de taux admissible minimal lors d’un changement de prêteur au renouvellement. Le nouveau prêteur évalue toujours la demande.
L’exemption vise un prêt hypothécaire autonome non assuré transféré entre deux institutions financières fédérales, sans prolonger l’amortissement contractuel restant ni augmenter l’emprunt.
Le BSIF permet toutefois d’ajouter jusqu’à 3 000 $ pour des frais de transaction connexes, sans retrait de valeur nette. Sa définition d’un prêt autonome exclut les programmes de prêts combinés et les prêts réoctroyables. Règle du BSIF sur les transferts directs
Si ces descriptions vous semblent techniques, demandez simplement :
« Mon hypothèque est-elle admissible à l’exemption pour un transfert direct? Quelles vérifications de revenu, de crédit et de la propriété exigerez-vous? »
Les prêts assurés et les institutions sous réglementation provinciale nécessitent leur propre vérification des critères applicables. L’exemption ne constitue pas une promesse d’approbation.
Comparez le taux et les conditions
Un taux inférieur compte. Il ne répond simplement pas à toutes les questions.
Pour comparer les offres, examinez les cinq éléments suivants.
1. Le taux et le fonctionnement des versements
Un taux fixe reste le même pendant le terme. Un taux variable peut changer. Explications de l’ACFC sur les taux
Pour une offre à taux variable, demandez comment une variation modifierait vos versements et votre calendrier de remboursement. Faites expliquer le résultat avec des montants correspondant à votre solde.
Choisissez un fonctionnement que vous comprenez et pouvez intégrer à votre budget, plutôt que d’essayer de prévoir la prochaine annonce de taux.
2. Le terme et l’amortissement restant
Confirmez les deux par écrit.
Vérifiez aussi si le terme convient à vos projets. Si vous pensez vendre avant son échéance, faites expliquer vos options de sortie avant de choisir le contrat.
3. La souplesse des remboursements anticipés
Les privilèges de remboursement anticipé permettent de rembourser du capital supplémentaire sans pénalité, dans certaines limites. Les montants, les dates et les conditions varient selon le contrat. Explications de l’ACFC sur les remboursements anticipés
Demandez combien vous pouvez rembourser, à quel moment et sur quel montant le calcul de la limite repose.
Si vous prévoyez recevoir une prime ou un héritage, parlez-en au prêteur plutôt que de supposer que chaque produit permettra le remboursement souhaité.
4. Les frais et les autres conditions
Demandez un relevé détaillé des coûts. Pour un changement de prêteur, l’ACFC mentionne notamment des frais de dossier, de quittance, d’enregistrement, de transfert, d’évaluation et d’administration. Frais de transfert selon l’ACFC
Vérifiez les frais couverts, le moment du remboursement et les conditions à respecter.
Examinez aussi les produits exigés, les assurances facultatives et toute obligation de rembourser une remise en argent.
5. Un départ avant la fin du terme
Résilier le contrat avant l’échéance ou dépasser les privilèges de remboursement peut entraîner une pénalité. Son calcul dépend du contrat. Pénalités hypothécaires selon l’ACFC
Demandez une explication écrite et une estimation pour un scénario réaliste, comme une vente dans deux ans. L’estimation aide à comparer, mais le montant final pourrait être différent.
Si vous souhaitez transférer le prêt à une autre propriété, demandez quelles conditions d’approbation et quels délais s’appliqueraient.
Un taux inférieur peut quand même coûter plus cher
Prenons deux offres fictives.
Les deux portent sur un solde de 300 000 $, un terme fixe de cinq ans et un amortissement restant de 20 ans. Les versements sont mensuels. Les taux annuels nominaux sont composés semestriellement.
Pour cet exemple seulement, supposons que l’offre B entraîne 1 800 $ de frais de transaction nets supplémentaires, payés comptant. Ce montant est une hypothèse de comparaison, pas une indication des frais d’un prêteur.
Toutes les autres conditions sont identiques. Le calcul ne prévoit aucun remboursement anticipé, départ avant l’échéance, prime d’assurance ou paiement de taxes foncières.
| Élément comparé | Offre A | Offre B |
|---|---|---|
| Taux fictif | 4,50 % | 4,40 % |
| Versement mensuel, capital et intérêts | 1 891 $ | 1 875 $ |
| Intérêts sur cinq ans | 61 382 $ | 59 978 $ |
| Solde après cinq ans | 247 909 $ | 247 455 $ |
| Frais nets supplémentaires supposés | 0 $ | 1 800 $ |
| Intérêts et frais supposés | 61 382 $ | 61 778 $ |
Les montants sont en dollars canadiens, arrondis au dollar près. Les calculs utilisent les versements non arrondis. Les arrondis du prêteur peuvent différer.
L’offre B économise environ 1 403 $ d’intérêts. Mais les frais supplémentaires supposés dépassent cette économie d’environ 397 $.
Son versement est inférieur et son solde final est plus bas. Malgré cela, l’offre A présente le coût combiné en intérêts et en frais le plus faible pendant le terme.
Comparez les intérêts et les frais nets avec le versement et le solde restant. Le remboursement du capital réduit votre dette; ce n’est pas une dépense d’intérêts.
Cet exemple n’attribue aucune valeur à la souplesse et ne tient pas compte du moment des sorties d’argent. Si vous prévoyez vendre ou rembourser plus tôt, comparez ce scénario séparément.
Négociez à partir d’une offre écrite comparable
Selon l’ACFC, votre prêteur pourrait vous accorder un taux inférieur à celui de l’avis de renouvellement. Vérifiez aussi si l’inaction entraînerait un renouvellement automatique. Conseils de l’ACFC sur la négociation
Formulez une demande précise :
« J’ai une autre offre écrite pour le même solde, le même terme et le même amortissement. Pouvez-vous améliorer le taux ou réduire les frais tout en conservant ces caractéristiques? »
Posez ensuite ces questions :
- Quelles conditions changent avec le produit moins cher?
- Quels frais vais-je payer après les remboursements?
- Que puis-je rembourser par anticipation sans pénalité?
- Qu’arrive-t-il si je vends ou refinance?
- Quand l’offre expire-t-elle?
Demandez une confirmation écrite. Une comparaison utile repose sur une offre que vous pouvez réellement accepter, pas sur une discussion informelle de ce qui pourrait être possible.
Les erreurs fréquentes au renouvellement
Comparer les versements sans vérifier l’amortissement
Un versement inférieur s’évalue mieux lorsque vous savez si la période de remboursement a changé. Comparez d’abord des calendriers équivalents.
Penser à la souplesse trop tard
Une caractéristique que vous n’utiliserez jamais aura peut-être peu de valeur pour vous. Celle dont vous aurez besoin pendant un déménagement ou un remboursement important peut compter beaucoup. Reliez les conditions du contrat à vos projets probables.
Utiliser toutes vos liquidités pour un remboursement
Réduire la dette peut être utile, mais gardez vos besoins à court terme dans la décision. Notre guide rembourser ses dettes ou investir examine le choix plus large entre remboursement, placement et liquidité.
Supposer que le transfert se réglera tout seul
Confirmez qui s’occupe des documents, de l’enregistrement, de la quittance et des communications entre prêteurs. Suivez les conditions d’approbation encore à remplir et les échéances.
Si un déménagement fait partie du projet, consultez notre guide de la mise de fonds pour examiner cet autre besoin de liquidités.
Questions fréquentes
Devrais-je rester automatiquement avec mon prêteur actuel?
Obtenez une offre comparable avant de décider. Rester peut convenir à votre situation, mais une comparaison écrite vous aidera à évaluer le coût de la simplicité et les différences de souplesse.
Le taux le plus bas représente-t-il toujours la meilleure offre?
Comparez les intérêts, les frais nets, les conditions de remboursement et vos projets probables. L’exemple fictif montre comment des frais supplémentaires peuvent dépasser l’économie liée à un taux légèrement inférieur.
Devrais-je prolonger l’amortissement pour réduire les versements?
Demandez le nouveau montant du versement et les conséquences sur les intérêts à plus long terme. Déterminez si cet allègement est nécessaire et comment vous gérerez le calendrier de remboursement révisé.
Que faire si je prévois vendre avant la fin du nouveau terme?
Demandez une estimation des frais de départ anticipé et des explications sur toute possibilité de transférer le prêt à une autre propriété. Comparez le scénario que vous pensez vivre, plutôt que de supposer que vous conserverez le contrat jusqu’à l’échéance.
Votre liste de vérification avant de signer
Confirmez :
- Le solde, le taux, le terme et l’amortissement restant.
- Le montant des versements, leur fréquence et les éléments inclus.
- Les intérêts pendant le terme et le solde prévu à l’échéance.
- Les frais après remboursements et les conditions liées aux incitatifs.
- Les limites de remboursement anticipé et les conditions de départ.
- Les conditions d’approbation restantes et les responsabilités du transfert.
- La date d’expiration de l’offre finale.
Conservez l’offre et les réponses écrites avec vos documents hypothécaires.
Un bon renouvellement respecte votre budget actuel et vous engage dans des conditions que vous comprenez pour les prochaines années. Commencez par une offre écrite comparable, puis négociez les coûts et les caractéristiques qui comptent pour vous.
Cet article présente de l’information générale à des fins éducatives. Il ne constitue pas un conseil financier, hypothécaire, de placement, fiscal ou juridique personnalisé. Les critères d’admissibilité, les coûts et les conditions varient selon le prêteur et le produit. Vérifiez les exigences actuelles auprès de votre prêteur, de l’organisme de réglementation compétent et, au besoin, d’un professionnel qualifié.