Petite précision avant de commencer : cet article présente de l’information générale sur la location et l’achat d’une propriété au Canada. Ce n’est pas un conseil financier, hypothécaire ou fiscal personnalisé.
« Louer, c’est jeter son argent par les fenêtres. »
On entend souvent cet argument, surtout lorsque le versement hypothécaire semble proche du loyer que l’on paie déjà.
Mais être propriétaire implique plus que des versements hypothécaires. Et louer ne vous empêche pas de bâtir un patrimoine grâce à l’épargne et aux placements.
La question utile est de savoir si l’achat d’une propriété précise améliorerait vos finances et votre vie par rapport à la location d’un logement qui répond à vos besoins.
Pour y répondre, comparez tous les coûts, les sommes que chaque option vous laisse disponibles et la durée pendant laquelle vous pensez rester. Vérifiez ensuite ce qui arriverait si l’avenir était différent de vos premières hypothèses.
Commencez par des logements comparables
Avant d’ouvrir une calculatrice, déterminez ce que vous comparez.
Un petit appartement près du travail et une maison individuelle en banlieue éloignée n’offrent pas la même chose. Un coût mensuel supérieur peut vous procurer plus d’espace, d’intimité ou un trajet plus court. C’est un choix de mode de vie autant qu’une décision financière.
Essayez de comparer des logements semblables sur les points suivants :
- L’emplacement et l’accès au travail.
- La superficie et le nombre de chambres.
- Le stationnement, le rangement et les espaces extérieurs.
- L’état du logement et les services inclus.
- La capacité de répondre aux besoins de votre ménage dans les prochaines années.
Si les logements diffèrent, reconnaissez cette différence. Ne présentez pas le coût supplémentaire d’une maison plus grande comme le prix inévitable à payer pour devenir propriétaire.
Utilisez autant que possible de véritables annonces, des propriétés que vous pourriez acheter et des estimations locales. Une moyenne nationale ne permet pas de déterminer si deux logements précis constituent de bonnes solutions de rechange.
Comparez toutes les dépenses mensuelles
Le loyer ou le versement hypothécaire n’est que le point de départ.
Le guide de la location d’un logement de l’Agence de la consommation en matière financière du Canada rappelle que le locataire peut aussi payer l’assurance, les services publics et le stationnement. Les montants à prévoir dépendent du bail.
Du côté de l’achat, le guide de l’ACFC pour devenir propriétaire explique pourquoi il faut regarder au-delà du versement hypothécaire. Incluez les taxes foncières, les assurances, l’entretien, les frais de copropriété s’il y a lieu et les services publics payés séparément. Les frais d’achat font aussi partie de la décision.
Évitez de compter une dépense deux fois. Si le chauffage est inclus dans le loyer, mais payé séparément par le propriétaire, ajoutez-le seulement du côté de l’achat. Si les deux ménages paient le même montant d’électricité, cette dépense ne changera pas l’écart financier.
Un budget utile prévoit aussi les dépenses irrégulières. Remplacer une toiture n’est pas une facture mensuelle, mais ignorer cette dépense donne l’impression que la propriété coûte moins cher qu’en réalité.
Commencez par faire un budget qui tient compte des dépenses irrégulières pour intégrer tous les coûts du logement à vos autres priorités.
Distinguez les sorties d’argent de l’accumulation de valeur nette
Vous devez pouvoir payer le versement hypothécaire complet. Mais ce montant ne représente pas uniquement une dépense qui disparaît.
Un versement hypothécaire comprend généralement :
- Les intérêts : le coût de l’emprunt.
- Le capital : le remboursement de la somme empruntée.
Rembourser du capital réduit votre dette et augmente votre valeur nette dans la propriété, si sa valeur marchande reste inchangée.
Le loyer n’accumule pas de valeur nette immobilière. Il paie le droit d’habiter un logement pendant une période donnée. Les intérêts hypothécaires, les assurances, les taxes foncières et plusieurs dépenses d’entretien paient aussi des coûts et des services plutôt que d’accumuler une somme à votre nom.
Cette distinction permet d’éviter deux erreurs fréquentes.
La première consiste à traiter chaque dollar du versement hypothécaire comme une perte financière. La seconde consiste à considérer chaque dollar consacré à la propriété comme un investissement.
Vous avez donc besoin de deux comparaisons : pouvez-vous payer les montants exigés chaque mois, et quels actifs et quelles dettes chaque option vous laisserait-elle plus tard?
Tenez compte de l’argent engagé au départ
La mise de fonds n’est pas un frais. Elle devient une partie de votre valeur nette immobilière.
Mais une fois cet argent placé dans la propriété, vous ne pouvez pas aussi le conserver comme épargne accessible ou investir la même somme ailleurs.
C’est son coût de renonciation, aussi appelé coût d’opportunité : ce que cet argent aurait pu faire dans l’autre scénario.
L’achat exige aussi de payer des frais de transaction. Selon la propriété et l’endroit, ils peuvent comprendre les droits de mutation, les honoraires d’un avocat ou d’un notaire, l’inspection, les ajustements et d’autres frais. Utilisez des estimations locales plutôt que de supposer qu’un pourcentage convient partout.
Pour comparer la location et l’achat, partez du même montant disponible dans les deux scénarios.
Si l’acheteur utilise 120 000 $ pour la mise de fonds et 15 000 $ pour les frais d’achat, le locataire ne devrait pas commencer la comparaison sans épargne. Il dispose au départ des mêmes 135 000 $, moins les coûts propres à la location.
Lorsque vous déterminez votre objectif d’épargne pour la mise de fonds, incluez aussi ces frais plutôt que de vous arrêter au minimum exigé.
Un exemple fictif de location et d’achat
Prenons un ménage qui hésite entre deux logements équivalents.
Les chiffres suivants sont des hypothèses pédagogiques. Ce ne sont pas des moyennes canadiennes, des offres hypothécaires actuelles ou des prévisions.
Les hypothèses pour l’achat
Le ménage achète une maison existante hors copropriété pour 600 000 $.
Il utilise :
- Une mise de fonds de 120 000 $.
- Un prêt hypothécaire de 480 000 $.
- Une somme hypothétique de 15 000 $ pour les frais de clôture de l’achat.
Le prêt a un amortissement de 25 ans et un taux fixe fictif de 4,50 % pendant les cinq années comparées. Les versements sont mensuels et le taux est composé semestriellement.
Le versement hypothécaire calculé est d’environ 2 657 $ par mois.
Les autres dépenses mensuelles de départ sont les suivantes :
- Taxes foncières : 350 $.
- Assurance habitation : 100 $.
- Entretien et réparations : 400 $.
Le budget mensuel initial pour le logement atteint donc environ 3 507 $.
Le montant d’entretien représente une dépense moyenne supposée entièrement utilisée pendant la période. Les réparations réelles surviendraient de façon irrégulière. Toute épargne d’entretien non dépensée resterait un actif et devrait être comptée dans une comparaison réelle.
Les hypothèses pour la location
Le logement équivalent coûte :
- Loyer : 2 500 $ par mois.
- Assurance locataire : 30 $ par mois.
Le total mensuel initial est de 2 530 $, soit environ 977 $ de moins que l’achat.
Les services publics et les frais de déménagement ou d’installation sont supposés identiques et sont donc exclus des deux côtés. Cet exemple ne prévoit ni frais de copropriété ni prime d’assurance prêt hypothécaire.
Le locataire conserve les mêmes 135 000 $ que l’acheteur engage dans la mise de fonds et les frais d’achat.
L’écart mensuel ne suffit pas pour conclure
Au premier mois, environ 1 783 $ du versement hypothécaire paient les intérêts et 873 $ remboursent le capital.
Ces montants sont calculés séparément avant d’être arrondis. Leur somme affichée peut donc différer légèrement du versement arrondi.
Le propriétaire accumule de la valeur nette. Le locataire possède davantage d’actifs financiers au départ et dispose, selon ces hypothèses, de plus d’argent chaque mois.
Pour comparer les résultats, il faut suivre les deux scénarios dans le temps.
Que pourrait posséder chaque ménage après cinq ans?
Pour cet exemple, supposons que :
- Le locataire investit les 135 000 $ de départ et l’écart mensuel entre les coûts des deux options.
- Le placement rapporte un rendement fictif de 3 % par année après impôts et frais, converti en rendement mensuel équivalent.
- Le loyer, l’assurance locataire et les dépenses du propriétaire autres que l’hypothèque augmentent de 2 % au début de chaque nouvelle année.
- Le versement hypothécaire reste inchangé pendant le terme de cinq ans.
- Les sommes mensuelles sont investies à la fin de chaque mois.
- Le propriétaire vend après cinq ans et paie des frais de vente hypothétiques équivalant à 5 % du prix de vente.
- La vente est entièrement admissible à l’exemption pour résidence principale.
- Aucune pénalité de résiliation hypothécaire ne s’applique à la fin du terme.
Les frais de vente de 5 % constituent une hypothèse globale, pas une commission obligatoire ou un taux de taxe. Les 15 000 $ de frais d’achat sont aussi hypothétiques. Remplacez ces montants par des estimations adaptées à la transaction réelle.
Avec ces hypothèses, le compte de placement du locataire atteint environ 215 300 $. Le solde hypothécaire diminue à environ 421 400 $.
Le résultat du propriétaire dépend alors du prix de vente.
| Variation annuelle supposée de la valeur de la propriété | Valeur nette du propriétaire après remboursement du prêt et frais de vente | Compte de placement du locataire |
|---|---|---|
| −2 % | 93 800 $ | 215 300 $ |
| 0 % | 148 600 $ | 215 300 $ |
| 2 % | 207 900 $ | 215 300 $ |
| 4 % | 272 100 $ | 215 300 $ |
Les montants sont en dollars canadiens nominaux, sans ajustement pour l’inflation, arrondis à la centaine près. Les calculs utilisent les versements et les soldes hypothécaires non arrondis.
Sans hausse de la valeur de la propriété, la location produit davantage d’actifs financiers dans cet exemple. Avec une hausse annuelle de 4 %, l’achat en produit davantage.
À 2 % de croissance, les résultats sont beaucoup plus proches. Des frais de réparation, des coûts de vente ou des rendements de placement différents pourraient modifier la comparaison.
Le résultat découle des hypothèses. Une calculatrice montre les conséquences d’un scénario; elle ne peut pas prévoir lequel se réalisera.
L’Autorité des marchés financiers du Québec propose un calculateur pour comparer l’achat et la location qui tient aussi compte de l’argent investi par le locataire et de la valeur nette du propriétaire après les frais de vente.
L’exemple ci-dessus est notre propre calcul. Ce n’est ni un résultat ni une recommandation de cet outil. Il exclut les avantages fiscaux supplémentaires, les remboursements et les modalités de financement propres au ménage.
Modifiez les hypothèses avant de vous fier au résultat
Une comparaison utile doit examiner plus d’une version de l’avenir.
La durée pendant laquelle vous comptez rester
Les frais d’achat et de vente pèsent davantage lorsqu’ils sont répartis sur une courte période.
Faites les calculs pour la durée pendant laquelle vous pensez réellement rester, puis testez un déménagement plus tôt que prévu. Aucun nombre d’années ne rend automatiquement l’achat préférable.
Si vous prolongez l’exemple au-delà du premier terme hypothécaire, ajoutez des hypothèses de renouvellement plutôt que de conserver le taux initial indéfiniment.
À ce moment, comparez les frais et les conditions du renouvellement en plus du nouveau taux.
Le prix des propriétés et le rendement des placements
Ne comparez pas une prévision immobilière optimiste avec une prévision de placement pessimiste, ou l’inverse.
Testez une stagnation ou une baisse de la valeur de la propriété en plus d’une hausse. Pour les placements, utilisez des rendements après impôts et frais, et prévoyez un résultat inférieur à votre hypothèse de départ.
Un rendement annuel constant est une simplification de calcul. Les rendements réels fluctuent, et des pertes près du moment où vous aurez besoin de l’argent peuvent avoir des conséquences importantes.
Le loyer et les dépenses de propriété
Les hausses de loyer influencent le scénario de location. Les taxes foncières, les assurances, les frais de copropriété et les réparations influencent celui de l’achat.
Remplacez les hypothèses générales par des renseignements sur la propriété et le bail envisagés. Les règles de location dépendent de la province et de la situation. Ne supposez pas qu’une même hausse est permise partout.
L’utilisation de la différence
« Louer et investir la différence » ne crée un compte de placement que si vous épargnez ou investissez réellement cet argent.
Dépenser la différence peut être un choix de mode de vie valable, mais le résultat financier sera différent de celui de l’exemple.
La même exigence s’applique aux acheteurs. Une comparaison ne devrait pas supposer que le propriétaire fait toujours des remboursements supplémentaires ou épargne davantage si son budget ne le permet pas.
Tenez compte de la fiscalité canadienne sans la laisser décider à votre place
Selon les règles du compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété de l’ARC, les personnes admissibles peuvent utiliser un CELIAPP pour épargner en vue d’une première habitation admissible. Les cotisations sont généralement déductibles et les retraits admissibles sont libres d’impôt, sous réserve des règles du compte.
Cet avantage peut améliorer un projet d’achat. Il ne prouve pas qu’une propriété précise est abordable ou préférable à la location.
Avant d’utiliser le compte, vérifiez l’admissibilité, les cotisations et les retraits du CELIAPP pour comprendre comment il s’intègre à votre situation.
L’ARC explique aussi comment l’exemption pour résidence principale peut réduire ou éliminer un gain en capital admissible. Des conditions et des obligations de déclaration s’appliquent. Toutes les ventes immobilières ne sont pas admissibles.
L’exemple suppose une admissibilité complète. Si cette hypothèse ne correspond pas à votre situation, il faut modifier le calcul.
Évitez de comparer une hausse immobilière libre d’impôt avec un rendement de placement avant impôts. Utilisez une base cohérente pour les deux options.
Pensez à la vie que vous souhaitez, en plus des chiffres
Un logement représente à la fois une décision financière et un endroit où vivre.
L’achat peut convenir à une personne qui veut contrôler davantage son environnement, prévoit rester longtemps et accepte la responsabilité de l’entretien. La location peut convenir à quelqu’un qui privilégie la mobilité, souhaite conserver une épargne accessible ou préfère avoir moins de responsabilités liées au bâtiment.
Aucun choix n’élimine tous les risques.
Le propriétaire peut faire face à des réparations importantes, à des versements qui changent et à un prix de vente inférieur. Le locataire peut devoir déménager, subir des variations de coûts et composer avec certaines limites d’utilisation du logement.
Pensez à votre carrière, aux besoins de votre ménage, à votre santé, à votre tolérance pour l’entretien et à votre attachement au quartier.
Si les résultats financiers sont proches, ces préférences peuvent raisonnablement déterminer votre choix. Chaque avantage n’a pas besoin d’être converti en dollars.
Les erreurs fréquentes dans la comparaison
Comparer uniquement le loyer et le versement hypothécaire
Incluez toutes les sorties d’argent, puis distinguez le remboursement du capital des intérêts et des autres dépenses.
Donner au locataire une épargne de départ nulle
Utilisez les mêmes ressources initiales dans les deux scénarios. Tenez compte de l’utilisation de l’argent qui n’est pas engagé dans l’achat.
Ignorer les frais de vente
La valeur marchande d’une propriété n’est pas la somme que vous pourrez dépenser. Déduisez le prêt et des frais de vente réalistes lorsque vous comparez les résultats à une date donnée.
Traiter une prévision comme un fait
De petites modifications peuvent inverser un résultat serré. Un chiffrier précis ne rend pas les hypothèses certaines.
Acheter à la limite de son budget
Un scénario favorable à long terme aide peu si les versements ne laissent aucune place aux réparations, aux imprévus ou aux autres priorités.
Questions fréquentes
Louer coûte-t-il toujours plus cher à long terme?
Non. Le résultat dépend du prix d’achat, du loyer, du financement, de l’entretien, des taxes, des placements et de la période étudiée. Conserver une propriété plus longtemps ne garantit pas que l’achat battra toutes les possibilités de location.
Le remboursement du capital hypothécaire est-il une dépense de logement?
C’est une sortie d’argent obligatoire. Il faut donc l’inclure dans le budget pour vérifier votre capacité de paiement. Sur le plan du patrimoine, il réduit une dette plutôt que de disparaître comme une dépense d’intérêts. Gardez ces deux perspectives distinctes.
Devrais-je acheter si le versement hypothécaire correspond à mon loyer?
Vérifiez les autres coûts de propriété et les liquidités nécessaires au départ. Un versement semblable ne signifie pas nécessairement un budget total semblable.
Et si je souhaite acheter plus tard?
Louer maintenant et acheter plus tard sont des décisions compatibles. Profitez de cette période pour constituer un fonds d’achat réaliste, préciser le type de propriété qui vous convient et conserver de la souplesse pendant que vos projets évoluent.
Une liste pratique pour comparer la location et l’achat
Avant de décider :
- Comparez des logements qui répondent à des besoins semblables.
- Calculez le budget mensuel complet de chaque option.
- Distinguez le capital hypothécaire des intérêts et des autres coûts.
- Incluez les frais d’achat, les frais de vente et l’utilisation de la mise de fonds.
- Utilisez le même argent de départ et des budgets comparables.
- Testez plusieurs durées et hypothèses financières.
- Tenez compte des règles fiscales et de votre admissibilité.
- Considérez la mobilité, l’entretien et la stabilité.
- Gardez une marge pour les imprévus et les autres objectifs.
La meilleure décision est celle que vous pouvez payer et comprendre dans plus d’un scénario plausible. Comparez les logements réels et vos projets réels, puis choisissez les compromis avec lesquels vous êtes à l’aise.
Sources
- Agence de la consommation en matière financière du Canada : Louer un appartement ou une maison.
- Agence de la consommation en matière financière du Canada : Acheter une maison.
- Autorité des marchés financiers : Propriété : est-il préférable d’acheter ou de louer?.
- Agence du revenu du Canada : Compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété.
- Agence du revenu du Canada : Folio de l’impôt sur le revenu S1-F3-C2, Résidence principale.
Cet article présente de l’information générale à des fins éducatives. Il ne constitue pas un conseil financier, hypothécaire, de placement, fiscal ou juridique personnalisé. Les coûts, la fiscalité, les critères de financement et les règles de location varient selon la propriété, le territoire et la situation personnelle. Vérifiez les renseignements actuels et consultez un professionnel qualifié au besoin.