Le compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété, ou CELIAPP, aide les Canadiens admissibles à épargner pour leur première habitation. Les cotisations personnelles peuvent réduire le revenu imposable, les placements peuvent fructifier à l’abri de l’impôt et les retraits admissibles ne sont pas imposables.
Ces avantages rendent le CELIAPP intéressant. Toutefois, le compte comporte des conditions d’admissibilité, des plafonds de cotisation et des règles de retrait qu’il faut bien comprendre.
Voici comment fonctionne le CELIAPP en 2026.
Les règles du CELIAPP en bref
| Caractéristique | Règle en 2026 |
|---|---|
| Droits de participation annuels | 8 000 $ l’année où vous ouvrez votre premier CELIAPP |
| Plafond à vie | 40 000 $ |
| Droits inutilisés pouvant être reportés | Maximum de 8 000 $ |
| Déduction fiscale | Les cotisations personnelles sont généralement déductibles |
| Croissance des placements | À l’abri de l’impôt dans le compte |
| Retrait admissible pour une habitation | Non imposable et sans remboursement |
| Contribution gouvernementale équivalente | Aucune |
| Période minimale de détention | Aucune pour un retrait admissible |
| Période de participation maximale | Généralement 15 ans, mais elle peut se terminer plus tôt |
| Limite actuelle du RAP | 60 000 $ par personne |
Le montant annuel de 8 000 $ comprend vos cotisations personnelles et vos transferts provenant d’un REER. Vous ne disposez donc pas d’une limite distincte pour chaque CELIAPP que vous détenez.
Qu’est-ce qu’un CELIAPP?
Le CELIAPP est un compte enregistré lancé en 2023 pour aider les acheteurs d’une première habitation à épargner en vue de l’achat ou de la construction d’une propriété admissible au Canada.
Il combine deux avantages fiscaux bien connus :
- Comme avec un REER, les cotisations personnelles admissibles peuvent être déduites de votre revenu imposable.
- Comme avec un CELI, un retrait admissible et les revenus de placement inclus dans ce retrait ne sont pas imposables.
Contrairement au Régime d’accession à la propriété, ou RAP, un retrait admissible du CELIAPP n’a pas à être remboursé.
Le gouvernement ne verse aucune contribution équivalente à vos cotisations. L’avantage provient plutôt de la déduction fiscale potentielle, de la croissance à l’abri de l’impôt et du retrait admissible non imposable.
Qui peut ouvrir un CELIAPP?
Selon les conditions d’admissibilité de l’Agence du revenu du Canada, vous devez respecter toutes les conditions suivantes au moment d’ouvrir le compte :
- Vous résidez au Canada.
- Vous avez au moins 18 ans, ou 19 ans si cet âge est requis pour conclure un contrat dans votre province ou territoire.
- Vous avez 71 ans ou moins le 31 décembre de l’année d’ouverture.
- Vous êtes considéré comme l’acheteur d’une première habitation selon les règles d’ouverture du CELIAPP.
De façon générale, vous ne devez pas avoir vécu, comme lieu principal de résidence, dans une habitation dont vous étiez propriétaire ou copropriétaire durant l’année civile en cours ou les quatre années civiles précédentes.
Si vous avez un époux ou un conjoint de fait, vous ne devez pas non plus avoir vécu pendant cette période dans une habitation dont cette personne était propriétaire ou copropriétaire.
Cette distinction est importante. Le simple fait que votre conjoint possède une propriété ne vous empêche pas nécessairement d’ouvrir un CELIAPP. Il faut déterminer si vous avez vécu dans cette propriété comme lieu principal de résidence pendant la période visée.
Quand les droits de cotisation au CELIAPP commencent-ils?
Vos droits de participation commencent l’année où vous ouvrez votre premier CELIAPP. Ils ne commencent pas automatiquement lorsque vous atteignez 18 ans ou devenez admissible.
Vous obtenez 8 000 $ de droits de participation pour l’année d’ouverture. Ce montant n’est pas réduit si vous ouvrez le compte vers la fin de l’année.
Par exemple, si vous ouvrez votre premier CELIAPP en novembre 2026, vous pouvez cotiser ou transférer un total combiné pouvant atteindre 8 000 $ en 2026.
Cependant, l’ouverture du compte déclenche également votre période de participation maximale. Il faut donc considérer deux éléments :
- Ouvrir le compte plus tôt permet de commencer à accumuler des droits inutilisés.
- Attendre peut préserver une plus grande partie de la période de 15 ans si votre projet d’achat demeure lointain ou incertain.
Ouvrir un CELIAPP tôt peut être avantageux lorsque vous êtes admissible et pensez réellement l’utiliser. Ce n’est toutefois pas automatiquement la meilleure décision pour tout le monde.
Combien pouvez-vous cotiser?
Le CELIAPP possède deux limites principales :
- Droits de participation annuels : normalement 8 000 $
- Plafond à vie des cotisations et transferts : 40 000 $
Le plafond à vie de 40 000 $ comprend vos cotisations personnelles ainsi que les transferts provenant de vos REER.
Les intérêts, dividendes et gains en capital réalisés dans le CELIAPP n’utilisent pas vos droits de participation. La valeur du compte peut donc dépasser 40 000 $. Vous pourriez retirer le solde complet sans impôt si vous respectez toutes les conditions d’un retrait admissible.
Reporter des droits inutilisés
Une fois votre premier CELIAPP ouvert, vous pouvez reporter un maximum de 8 000 $ de droits de participation inutilisés.
Vos droits disponibles peuvent donc atteindre 16 000 $ lors d’une année ultérieure : les nouveaux droits annuels de 8 000 $, auxquels peuvent s’ajouter jusqu’à 8 000 $ de droits reportés.
Prenons l’exemple d’une personne qui ouvre un CELIAPP en 2026 et y cotise 3 000 $ :
- Droits de participation pour 2026 : 8 000 $
- Cotisation versée : 3 000 $
- Droits inutilisés : 5 000 $
- Droits potentiels pour 2027 : 13 000 $
Vous n’accumulez aucun droit de participation avant l’ouverture de votre premier CELIAPP.
Vous pouvez vérifier vos droits disponibles dans votre compte de l’ARC ou sur votre plus récent avis de cotisation. Cette vérification est plus prudente que de se fier uniquement à son propre calcul.
Les cotisations au CELIAPP sont-elles déductibles?
Les cotisations personnelles sont généralement déductibles de votre revenu imposable. Vous pouvez demander la déduction pour l’année où vous avez cotisé ou la conserver pour une année future.
Par exemple, une personne dont le revenu est relativement faible aujourd’hui peut cotiser maintenant, puis attendre une année où son revenu imposable sera plus élevé pour demander la déduction.
La période de cotisation au CELIAPP correspond à l’année civile, soit du 1er janvier au 31 décembre. Contrairement à une cotisation au REER, une cotisation versée pendant les 60 premiers jours de l’année suivante ne peut pas être déduite pour l’année précédente.
L’ARC explique ces règles dans sa page sur les déductions fiscales pour les cotisations à un CELIAPP.
Vous devez également remplir l’annexe 15 avec votre déclaration de revenus pour l’année où vous ouvrez votre premier CELIAPP, même si vous n’avez versé aucune cotisation pendant cette année.
Peut-on transférer de l’argent d’un REER vers un CELIAPP?
Vous pouvez effectuer un transfert direct d’un REER vers un CELIAPP sans inclure immédiatement le montant dans votre revenu imposable.
Cependant, ce transfert :
- Utilise vos droits de participation au CELIAPP
- Compte dans votre plafond à vie de 40 000 $
- Ne crée pas une nouvelle déduction fiscale au titre du CELIAPP
- Ne rétablit pas les droits de cotisation au REER précédemment utilisés
Le transfert doit être effectué directement entre les comptes enregistrés. Si vous retirez vous-même l’argent du REER avant de le déposer dans le CELIAPP, les conséquences fiscales peuvent être différentes.
L’ARC fournit les détails et le formulaire nécessaire dans ses instructions sur les transferts vers un CELIAPP.
Si vous disposez de nouvelles liquidités, une cotisation personnelle peut être plus avantageuse qu’un transfert provenant du REER, puisqu’elle peut créer une nouvelle déduction fiscale. La meilleure décision dépend néanmoins de votre situation fiscale, de vos liquidités et de votre échéancier d’achat.
Que se passe-t-il si vous cotisez trop?
Un excédent de CELIAPP entraîne généralement un impôt de 1 % par mois, calculé sur le montant excédentaire le plus élevé du mois.
Ouvrir plusieurs CELIAPP ne multiplie pas vos droits de participation. Vos droits s’appliquent à l’ensemble de vos CELIAPP.
Avant de cotiser, vérifiez :
- Les cotisations déjà versées pendant l’année
- Les transferts directs provenant de vos REER
- Les cotisations détenues chez tous vos fournisseurs de CELIAPP
- Les droits de participation indiqués par l’ARC
Un retrait admissible n’élimine pas nécessairement un excédent existant. Si vous avez trop cotisé, consultez les instructions de l’ARC sur les excédents de CELIAPP ou un fiscaliste avant de tenter de corriger la situation.
Comment fonctionnent les retraits admissibles?
Si vous respectez toutes les conditions, vous pouvez retirer une partie ou la totalité de votre CELIAPP sans payer d’impôt. Vous n’avez pas à rembourser ce retrait.
Selon les règles de l’ARC sur les retraits admissibles, vous devez notamment :
- Être considéré comme l’acheteur d’une première habitation au moment du retrait
- Avoir une entente écrite pour acheter ou construire une habitation admissible au Canada
- Prévoir une date d’achat ou d’achèvement des travaux antérieure au 1er octobre de l’année suivant le retrait
- Effectuer le retrait au plus tard 30 jours après avoir acquis l’habitation
- Demeurer résident du Canada entre votre premier retrait admissible et l’acquisition de l’habitation, ou jusqu’à votre décès si celui-ci survient avant
- Occuper ou avoir l’intention d’occuper l’habitation comme lieu principal de résidence dans l’année suivant son achat ou sa construction
- Remettre le formulaire RC725 à l’émetteur de votre CELIAPP
La définition d’acheteur d’une première habitation utilisée au moment du retrait diffère légèrement de celle utilisée à l’ouverture du compte.
Pour effectuer un retrait admissible, vous ne devez généralement pas avoir vécu dans une habitation dont vous étiez propriétaire ou copropriétaire durant l’année civile en cours avant le retrait, à l’exception des 30 jours précédant celui-ci, ni pendant les quatre années civiles précédentes.
Si vous ne respectez pas toutes les conditions, le retrait peut devenir imposable.
Existe-t-il une période minimale de 90 jours?
Il n’existe aucune règle générale obligeant les cotisations ou les transferts vers un CELIAPP à y demeurer pendant 90 jours avant un retrait admissible.
L’ARC précise qu’il n’y a aucun nombre minimal de jours pendant lesquels les fonds doivent rester dans le CELIAPP avant d’être utilisés pour un retrait admissible.
La règle de 90 jours parfois associée à l’achat d’une première habitation concerne certaines cotisations au REER et leur déductibilité lorsqu’elles sont ensuite retirées dans le cadre du RAP. Elle ne constitue pas une règle générale du CELIAPP.
CELIAPP, CELI ou Régime d’accession à la propriété?
Chaque option répond à un besoin différent.
| Caractéristique | CELIAPP | CELI | RAP |
|---|---|---|---|
| Cotisations déductibles | Généralement oui | Non | Les cotisations au REER peuvent l’être |
| Retrait admissible imposable | Non | Non | Non, si les conditions du RAP sont respectées |
| Remboursement obligatoire | Non | Non | Généralement oui |
| Limite actuelle de retrait | Solde complet du CELIAPP | Solde complet du CELI | Jusqu’à 60 000 $ par personne |
| Droits rétablis après le retrait | Non | Oui, l’année civile suivante | Ne fonctionne pas de la même façon |
| Limité à l’achat d’une première habitation | Oui, pour effectuer un retrait admissible non imposable | Non | Oui, sous réserve des règles du RAP |
La limite actuelle de retrait du RAP est de 60 000 $ par participant admissible.
Vous pouvez utiliser le CELIAPP et le RAP pour financer la même habitation, à condition de respecter séparément les règles des deux programmes.
Pour une personne admissible, le CELIAPP représente souvent une option intéressante parce qu’un retrait admissible n’a pas à être remboursé. Toutefois, un fonds d’urgence, la cotisation équivalente d’un employeur à un régime de retraite, une dette à taux élevé ou d’autres priorités peuvent influencer l’ordre dans lequel vous utilisez vos comptes.
Pour comparer plus largement les comptes enregistrés, consultez CELI ou REER : quel compte d’épargne choisir?.
Quels placements détenir dans un CELIAPP?
Le CELIAPP est un type de compte, pas un placement. Selon l’institution, il peut contenir de l’argent comptant, des certificats de placement garanti, des obligations, des fonds communs, des fonds négociés en Bourse et d’autres placements admissibles.
Le bon choix dépend surtout du moment où vous prévoyez utiliser votre mise de fonds.
Achat prévu dans quelques années
Si vous pensez acheter prochainement, la protection de votre mise de fonds peut être plus importante que la recherche d’un rendement élevé.
De l’argent comptant, un compte d’épargne à intérêt élevé, des CPG à court terme ou d’autres placements peu volatils peuvent être appropriés. Avant de choisir un CPG, vérifiez que sa date d’échéance correspond à votre projet.
Achat prévu à plus long terme
Un horizon plus long peut permettre une certaine exposition aux actions, à condition de comprendre que les marchés peuvent baisser et que votre projet immobilier pourrait se présenter pendant un recul.
Votre tolérance émotionnelle au risque et votre capacité financière à absorber une perte sont deux choses différentes. À mesure que la date d’achat approche, il devient généralement plus important de protéger l’argent que vous ne pouvez pas vous permettre de perdre.
Pour approfondir cette distinction, consultez Comment calculer votre vrai risque de placement.
Que se passe-t-il si vous n’achetez pas de propriété?
Ne pas acheter de propriété ne signifie pas nécessairement perdre les avantages accumulés dans le CELIAPP.
Vous pouvez généralement transférer directement les fonds vers votre propre REER ou FERR sans conséquence fiscale immédiate. Lorsque le transfert est effectué correctement et que vous n’avez aucun excédent, il n’utilise généralement pas vos droits de cotisation au REER.
Les fonds deviennent ensuite assujettis aux règles habituelles du REER ou du FERR. Un retrait ultérieur sera généralement imposable.
Si vous retirez plutôt l’argent directement, le retrait sera normalement imposable. Vous devrez inclure le montant dans votre revenu de l’année.
Quand faut-il fermer un CELIAPP?
Votre période de participation maximale se termine le 31 décembre de l’année où survient le premier des événements suivants :
- Le 15e anniversaire de l’ouverture de votre premier CELIAPP
- L’année où vous atteignez 71 ans
- L’année suivant votre premier retrait admissible
Avant la fin de cette période, vous devriez fermer tous vos CELIAPP et effectuer un transfert direct admissible, retirer les fonds restants ou suivre les autres instructions de votre institution.
La période de 15 ans commence à l’ouverture du compte, même si vous attendez plusieurs années avant d’effectuer votre première cotisation.
L’ARC fournit des exemples dans sa page expliquant quand fermer un CELIAPP.
Une méthode pratique pour utiliser un CELIAPP
Si le compte convient à votre situation, vous pouvez suivre les étapes suivantes :
- Confirmez que vous respectez les conditions d’admissibilité.
- Vérifiez vos droits de participation auprès de l’ARC.
- Déterminez si l’ouverture du compte maintenant correspond à votre échéancier d’achat.
- Choisissez un montant de cotisation qui ne fragilise pas votre fonds d’urgence.
- Sélectionnez vos placements selon la date prévue de l’achat.
- Conservez une trace de vos cotisations, transferts et déductions.
- Réduisez le risque de vos placements à mesure que l’achat approche, si nécessaire.
- Vérifiez toutes les conditions avant d’effectuer un retrait admissible.
Si vous élaborez encore votre stratégie, consultez Comment économiser pour une mise de fonds au Canada.
Questions fréquentes
Le gouvernement verse-t-il une contribution équivalente dans le CELIAPP?
Non. Le gouvernement ne verse aucune contribution équivalente. Les avantages proviennent de la déduction fiscale potentielle, de la croissance à l’abri de l’impôt et des retraits admissibles non imposables.
Depuis quand le CELIAPP existe-t-il?
Le CELIAPP est offert au Canada depuis 2023.
Puis-je ouvrir un CELIAPP si mon conjoint possède une propriété?
Cela dépend de l’endroit où vous avez vécu. Vous ne pouvez généralement pas ouvrir un CELIAPP si vous avez vécu, pendant la période visée, dans une habitation détenue ou codétenue par votre époux ou conjoint de fait et que cette habitation constituait votre lieu principal de résidence.
Le simple fait que votre conjoint possède une propriété dans laquelle vous n’avez pas vécu comme lieu principal de résidence ne vous rend pas nécessairement inadmissible. Vérifiez l’ensemble des conditions de l’ARC avant d’ouvrir le compte.
Deux conjoints peuvent-ils utiliser leur CELIAPP pour la même habitation?
Oui. Deux acheteurs admissibles peuvent chacun effectuer un retrait admissible de leur propre CELIAPP pour acheter la même habitation, à condition que chacun respecte toutes les exigences.
Peut-on utiliser le CELIAPP et le RAP ensemble?
Oui. Vous pouvez effectuer un retrait admissible du CELIAPP et un retrait dans le cadre du RAP pour la même habitation si vous respectez les conditions des deux programmes.
Faut-il rembourser un retrait du CELIAPP?
Un retrait admissible du CELIAPP n’a pas à être remboursé. Il s’agit de l’une des principales différences entre le CELIAPP et le RAP.
Peut-on retirer plus de 40 000 $?
Oui, potentiellement. Le plafond de 40 000 $ s’applique aux cotisations et aux transferts provenant des REER. Il ne limite pas la croissance des placements. Si la valeur de votre compte dépasse 40 000 $, vous pouvez retirer le solde complet sans impôt lorsque toutes les conditions sont respectées.
Toute personne admissible devrait-elle ouvrir un CELIAPP immédiatement?
Pas nécessairement. L’ouverture du compte déclenche la période de participation maximale, et certaines priorités financières peuvent passer avant l’épargne pour une propriété.
La décision devrait tenir compte de votre échéancier d’achat, de vos liquidités, de vos dettes et de vos autres objectifs financiers.
L’essentiel à retenir
Le CELIAPP offre aux Canadiens admissibles une combinaison intéressante : des cotisations personnelles déductibles, une croissance à l’abri de l’impôt et des retraits admissibles non imposables qui n’ont pas à être remboursés.
Pour en profiter pleinement, il faut respecter ses règles. Les droits de participation commencent seulement après l’ouverture du premier compte, les droits reportés sont limités, les transferts provenant d’un REER ne procurent pas une nouvelle déduction et chaque condition de retrait doit être satisfaite.
Avant de cotiser ou de retirer des fonds, vérifiez vos droits disponibles et les exigences actuelles dans votre compte de l’ARC. Si vous envisagez une cotisation importante, avez déjà possédé une habitation ou devez corriger un excédent, consultez un professionnel qualifié.
Cet article fournit de l’information générale et ne constitue pas un conseil financier ou fiscal. Les règles fiscales et les situations personnelles peuvent changer.