Cet article est à titre informatif seulement et ne constitue pas un conseil financier.
Pourquoi la mise de fonds est importante
Au Canada, la mise de fonds minimale dépend du prix de la propriété :
| Prix d’achat de la maison | Mise de fonds minimale |
|---|---|
| 500 000 $ ou moins | 5 % du prix d’achat (canada.ca) |
| De 500 000 $ à 1,5 million $ | 5 % sur les premiers 500 000 $ + 10 % sur la portion excédant 500 000 $ |
| 1,5 million $ ou plus | 20 % du prix d’achat |
Si vous versez moins de 20 %, vous aurez besoin d’une assurance prêt hypothécaire (assurance SCHL). Cela augmente le coût total de votre prêt, mais permet à de nombreux acheteurs d’accéder plus tôt à la propriété.
Étape 1 : Déterminer votre objectif
Commencez par un calcul simple :
- Prix de la maison visée
- Mise de fonds minimale requise
- Prévoir un montant supplémentaire pour les frais de clôture (environ 3 à 4 %)
Exemple 1 : Toronto – maison de 700 000 $
- 5 % sur les premiers 500 000 $ = 25 000 $
- 10 % sur les 200 000 $ restants = 20 000 $
- Mise de fonds minimale = 45 000 $
- Frais de clôture (taxe de transfert, frais juridiques, inspection) : ~21 000 $
- Total en liquidités nécessaires = ~66 000 $
Exemple 2 : Montréal – condo de 500 000 $
Un acheteur d’une première propriété à Montréal qui achète un condo de 500 000 $ avec la mise de fonds minimale :
- 5 % de 500 000 $ = 25 000 $ de mise de fonds
- Frais de clôture (taxe de bienvenue, notaire, inspection) : ~15 000 $
- Total en liquidités nécessaires = ~40 000 $
Comme la mise de fonds est inférieure à 20 %, l’acheteur devra aussi payer une prime d’assurance prêt hypothécaire de la SCHL :
- Montant du prêt = 500 000 $ – 25 000 $ = 475 000 $
- Prime pour une mise de fonds de 5 % = 4 % du montant du prêt
- 475 000 $ × 4 % = 19 000 $
- Cette prime est généralement ajoutée à l’hypothèque, ce qui porte le solde à environ 494 000 $ et augmente les paiements mensuels.
Étape 2 : Utiliser les bons comptes
1. Compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP)
- Cotisez jusqu’à 8 000 $ par an, maximum de 40 000 $ à vie
- Cotisations déductibles d’impôt (comme le REER)
- Retraits pour l’achat d’une première maison non imposables (comme le CELI)
- Si non utilisé, transférable au REER
- Vous pouvez reporter un maximum d’une année de droits inutilisés (jusqu’à 8 000 $) après l’ouverture du compte
2. Régime enregistré d’épargne-retraite (REER) – Régime d’accession à la propriété (RAP)
- Retrait jusqu’à 35 000 $ sans impôt
- Remboursement obligatoire sur 15 ans
- Avantageux si vous avez des droits REER et voulez un remboursement d’impôt
3. Compte d’épargne libre d’impôt (CELI)
- Pas de déduction fiscale, mais la croissance et les retraits sont libres d’impôt
- Flexible — aucun remboursement requis
- Idéal pour un horizon court (moins de 5 ans)
Étape 3 : Choisir la bonne stratégie d’épargne
- Court terme (1 à 5 ans) : comptes à intérêt élevé, CPG, FNB d’obligations à court terme
- Long terme (5 ans et +) : possible d’inclure des FNB d’actions, mais attention aux risques de baisse avant l’achat
Astuce: gardez vos économies pour la mise de fonds séparées de vos autres placements. Cela évite la confusion et la tentation de piger dedans.
Étape 4 : Automatiser et suivre vos progrès
- Configurez des transferts automatiques à chaque paie
- Considérez votre épargne pour la mise de fonds comme une dépense fixe
- Suivez vos cotisations dans un fichier Excel ou une application de budget
Même 200 $ aux deux semaines équivaut à plus de 5 000 $ par an, sans compter les intérêts ou rendements.
Étape 5 : Profiter des coups de pouce supplémentaires
- REER collectif avec employeur : certaines entreprises permettent d’utiliser les cotisations jumelées via le RAP
- Remboursements d’impôt : dirigez-les vers votre CELIAPP ou votre CELI
Erreurs courantes à éviter
- Investir trop agressivement : une perte de 20 % juste avant l’achat peut vous retarder de plusieurs années
- Oublier les frais de clôture : sans préparation, vous risquez de manquer de liquidités au dernier moment
- Ignorer l’assurance SCHL : une mise de fonds de 5 % réduit les coûts initiaux, mais augmente votre prêt hypothécaire
Conclusion
Acheter une maison au Canada demande de la préparation, mais les outils comme le CELIAPP, le REER et le CELI peuvent accélérer vos progrès. Plus vous commencez tôt et épargnez régulièrement, plus vite vous aurez les clés en main.
Prochaine étape: faites vos propres calculs. Déterminez la mise de fonds nécessaire, ajoutez l’assurance SCHL si applicable, et ouvrez un CELIAPP si ce n’est pas déjà fait.
Ressources utiles
- Mise de fonds minimale (Canada.ca)
- CELIAPP — Aperçu (Canada.ca)
- Cotiser à un CELIAPP (Canada.ca)
- Régime d’accession à la propriété (RAP) — REER (Canada.ca)
- CELI — Règles de base (Canada.ca)
Disclaimer
Cet article est fourni uniquement à titre informatif et éducatif. Il ne constitue pas des conseils financiers, fiscaux ou juridiques. Les règles et programmes (comme le CELIAPP, le REER, le CELI ou l’assurance SCHL) peuvent évoluer avec le temps. Vérifiez toujours les renseignements sur les sites officiels du gouvernement (ex. Canada.ca) et consultez un conseiller financier ou fiscal qualifié avant de prendre des décisions liées à votre situation personnelle.
